El mercado de capitales argentino dio la semana pasada un paso que, aunque tardío en su contexto local, resulta inevitable para cualquier economía que aspire a financiar su desarrollo urbano sin depender exclusivamente del crédito bancario o del ahorro informal. La puesta en marcha del primer Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés para Real Estate Investment Trust) en la Bolsa de Buenos Aires marca un hito en la estrategia de la administración Milei para reconectar el ahorro privado con la economía real. Para Colombia, que cuenta con este instrumento desde hace más de una década pero con resultados mixtos, la experiencia trasandina ofrece un espejo útil sobre las condiciones necesarias para que estos vehículos pasen de ser una curiosidad regulatoria a un pilar de liquidez.
La apuesta por la liquidez inmobiliaria
El vehículo pionero en Argentina, denominado Ciclo Nova, logró captar 45 millones de dólares de más de 3.400 inversores minoristas. La cifra es modesta si se compara con los estándares de mercados maduros como Estados Unidos o Brasil, pero significativa como prueba de concepto en una plaza que viene de años de cepo cambiario y represión financiera. La tesis de inversión se basa en una ventana de oportunidad: los activos inmobiliarios en Buenos Aires han quedado rezagados frente a la recuperación de los activos financieros desde el cambio de ciclo político, y sus valuaciones en dólares se ubican por debajo de otras capitales regionales como Santiago de Chile, São Paulo o Montevideo.
Según las proyecciones de los gestores del fondo, el rendimiento por alquileres podría situarse entre el 5% y el 6% anual, con la expectativa de que la mayor parte del retorno provenga de la revalorización del metro cuadrado ante una eventual reactivación del crédito hipotecario. Esta estructura busca democratizar el acceso al ladrillo con tickets de entrada mínimos y liquidez secundaria, eliminando los costos de administración y mantenimiento que suelen disuadir al pequeño ahorrador.
El contraste con la experiencia colombiana
Para un observador en Bogotá, la noticia genera una sensación de déjà vu. Colombia reguló los REIT y los Fondos de Capital Privado Inmobiliarios mucho antes que Argentina, en un esfuerzo por profesionalizar la financiación de vivienda y comercio. Sin embargo, la profundidad de nuestro mercado ha sido limitada. Mientras en México o Brasil los REIT representan una porción relevante de la capitalización bursátil y ofrecen rendimientos estables en moneda dura, en Colombia estos vehículos han enfrentado barreras estructurales: una base de inversores institucionales concentrada, volatilidad cambiaria que desalienta la valoración en dólares y, sobre todo, una desconexión entre la oferta de proyectos y la demanda de papeles líquidos por parte de las AFP y aseguradoras.
La lección argentina para la región andina es que el instrumento financiero es necesario pero no suficiente. Se requiere un ecosistema macroeconómico que ofrezca previsibilidad en las reglas de juego y protección real a la propiedad privada. En Colombia, la incertidumbre jurídica sobre contratos de arrendamiento y la intervención en el mercado de vivienda han actuado como frenos de mano para el desarrollo de este segmento. Si Buenos Aires logra consolidar su mercado de REIT, será porque está resolviendo primero los fundamentos institucionales que permiten confiar en la renta futura de un activo.
Infraestructura de mercado como cuello de botella
Un detalle operativo del lanzamiento argentino merece atención especial por sus implicaciones regionales. Pese al éxito de la colocación primaria, varios inversores reportaron imposibilidad de operar en el mercado secundario debido a que algunos Agentes de Liquidación y Compensación (ALyCs) no habían actualizado sus sistemas para habilitar la nueva especie. Este fallo técnico, aparentemente menor, revela una fragilidad común en nuestros mercados de capitales: la innovación financiera suele correr más rápido que la infraestructura tecnológica y operativa de los intermediarios.
En Colombia, hemos visto situaciones similares con la emisión de bonos verdes o instrumentos de impacto, donde la falta de estandarización en las plataformas de negociación limita la liquidez real. La advertencia de los gestores argentinos a sus intermediarios para que actualicen sus sistemas es un recordatorio de que la profundidad de mercado se construye con tuberías funcionales, no solo con marcos legales sofisticados. Para que los REIT cumplan su promesa de democratización y liquidez, tanto en el eje Bogotá-Medellín como en Buenos Aires, la cadena de intermediación debe estar a la altura de la innovación. De lo contrario, tendremos instrumentos de primer mundo operando sobre infraestructura del siglo pasado, condenados a ser nichos ilíquidos en lugar de motores de desarrollo urbano.
La región necesita más puentes entre el ahorro y la inversión productiva. El estreno argentino es una señal de que, tras años de aislamiento financiero, se intenta reconstruir ese vínculo. Colombia debería observar este proceso no con indiferencia, sino con la urgencia de quien sabe que tiene la normativa pero le falta terminar de construir la confianza y la infraestructura para que el mercado funcione.